Chiar inainte de a fi redeschis, au aparut deja controverse pe marginea Aeroportului Baneasa din Capitala. Actionarul sau minoritar, Fondul Proprietatea, aduce grave acuzatii si contesta ceea ce numeste ”supraevaluarea masiva a terenului aeroportului in valoare de 3,8 miliarde lei”, adica de 11 ori mai mare decat evaluarea anterioara. Fondul Proprietatea afirma ca in curand Compania Nationala Aeroporturi Bucuresti (CNAB) ar putea convoca Adunarea Generala a Actionarilor pentru a aproba majorarea capitalului social, pe baza unei valori excesive de 3,8 miliarde de lei pentru terenul din interiorul aeroportului Baneasa, adus drept aport in natura la capitalul companiei. In replica, Compania Nationala Aeroporturi Bucuresti, care administreaza aeroportul, spune ca nici Consiliul de Administratie si nici conducerea executiva a companiei nu au competenta sa analizeze continutul raportului de evaluare a terenului, ci doar au obligatia de a asigura cadrul legal de desfasurare a procedurii, care se incheie cu convocarea Adunarii Generale Extraordinare a Actionarilor CNAB.
„Franklin Templeton International Services S.A R.L, in calitate de administrator de fond de investitii alternative si administrator unic al Fondului Proprietatea SA este profund nemultumit de riscul ca in perioada urmatoare Compania Nationala Aeroporturi Bucuresti sa convoace Adunarea Generala a Actionarilor pentru aprobarea majorarii capitalului social, pe baza unei valori excesive si contestate de 3,8 miliarde de lei pentru terenul din interiorul aeroportului Baneasa, adus drept aport in natura la capitalul companiei. Din anul 2001, cand aeroportul Baneasa a primit certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, sipana in prezent, este a treia oara cand se initiaza procesul de majorare a capitalului social„, precizeaza Fondul Proprietatea.
De precizat este ca pe baza celei mai recente evaluari aflata in disputa, Fondului Proprietatea i-ar putea fi solicitata o contributie de 953,7 milioane lei la potentiala majorare de capital, in caz contrar participatia sa de 20% urmand a fi diluata la 0,7%, ceea ce echivaleaza cu o pierdere de valoare de 570 milioane lei pentru actionarii Fondului sipiata de capital din Romania.
„Fondul Proprietatea este extrem de nemultumit de cel mai recent raport de evaluare pentru terenul aeroportului Baneasa, care a fost realizat intr-o maniera evident neprofesionista si include multe erori fundamentale, ceea ce a determinat Fondul sa conteste concluziile sale. Aceasta abordare defectuoasa a dus la o supraestimare masiva a valorii terenului de 3,8 miliarde de lei, o valoare care este de 11 ori mai mare decat evaluarea aprobata anterior. Fondul a comunicat in mod clar consiliului de administratie interimar al CNAB implicatiile folosirii unei evaluari atat de evident rupta de realitate pentru efectuarea majorarii de capital social, inclusiv riscurile juridice pentru companie si consiliul de administratie. Fondul isi va sustine drepturile in calitate de actionar minoritar la CN Aeroporturi Bucuresti si se va opune, prin toate mijloacele legale la dispozitia sa, acestui raport de evaluare, precum si la punerea in aplicare a majorarii capitalului social utilizand evaluarea in disputa. Din nou, acesta este un exemplu de resurse irosite care ar trebui sa fie folosite in schimb pentru asigurarea unui serviciu mai bun pentru clientii Companiei Nationale Aeroporturi Bucuresti. Acest tip de actiuni creeaza perceptii profund negative in randul investitorilor existenti si potentiali si ar trebui evitate cu orice pret. Aceasta subliniaza nevoia de implementare imediata a legislatiei privind guvernanta corporativa pentru a selecta un consiliu de administratie independent si profesionist”, spune Johan Meyer, CEO al Franklin Templeton Bucuresti si Manager de Portofoliu al Fondului Proprietatea.
Fondul Proprietatea contesta vehement raportul fundamental eronat de evaluare a terenului, realizat in anul 2021, care atribuie acestuia valoarea de 3,8 miliarde lei, in ciuda unui raport de evaluare din anul 2017 aprobat anterior, care stabilise valoarea aceluiasi teren la 336 milioane lei.
„Aceasta discrepanta uriasa in evaluare, care depaseste de 11 ori valoarea anterioara, a fost cauzata de utilizarea unor indicatori comerciali nerealisti si inexacti in raportul de evaluare contestat, cum ar fi:
– Traficul estimat la 3.118.000 de pasageri pe an, desi aeroportul Baneasa a trimis evaluatorului o estimare de 460.000 de pasageri/an, informatii ignorate de evaluator. Aeroportul Baneasa a avut in jur de 25.500 de pasageri in 2019 (an pre-pandemic), ceea ce inseamna ca evaluatorul a supraestimat de peste 100 de ori traficul de pasageri, comparand aeroportul Baneasa cu City Airport London si City Airport Belfast.
– Veniturile estimate ale aeroportului Baneasa sunt de 30 de ori mai mari decat veniturile medii ale aeroportului in perioada 2014-2020. Este important de retinut ca aeroportul a inregistrat constant pierderi cel putin din 2014.
– Evaluatorul nu a inclus niciun flux de numerar negativ estimat pana la sfarsitul perioadei de estimare, in 2069. Aceasta inseamna ca a prognozat ca terminalul, echipamentele si pista nu vor fi reparate, schimbate sau modernizate timp de aproape 50 de ani„, arata FP.
Pentru a proteja drepturile actionarilor, Fondul Proprietatea a contestat raportul de evaluare a terenului din anul 2021 la Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati (ANEVAR) si a solicitat un raport de verificare a acestui raport, care a fost realizat de un evaluator independent reputat.
Conform raportului de verificare, raportul de evaluare contine o serie de neconformitati majore care au avut un impact semnificativ asupra rezultatului evaluarii, inclusiv: calculul efectuat ca parte a metodei extractiei a omis sa scada valoarea mai multor active cheie care contribuie la generarea de venituri, cum ar fi investitiile in piste si platforme, precum si alte echipamente critice; erori in metoda de calcul a profitului net si erori in formula de calcul a fluxurilor de numerar nete la dispozitia actionarilor, precum si erori in determinarea ratei de actualizare.
Fondul Proprietatea si statul roman, reprezentat de Ministerul Transporturilor in calitate de actionari, au aprobat evaluarea anterioara a terenurilor de 336 milioane lei din anul 2017 in data de 6 noiembrie 2018. Fondul a contribuit cu 63,7 milioane lei la majorarea capitalului social, transferand numerarul catre Aeroporturi Bucuresti in data de 18 ianuarie 2019.
Aproape un an mai tarziu, la propunerea conducerii companiei, actionarul majoritar a decis pe 24 septembrie 2019 sa opreasca intreaga procedura de majorare de capital, fara sa conteste validitatea raportului de evaluare respectiv, si sa returneze numerarul catre Fond. De asemenea, este important de retinut ca evaluarea din 2021 este facuta la 20 de ani distanta de cand compania a primit certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului. Conform legii de la acea vreme, majorarea capitalului social ar fi trebuit sa se faca imediat dupa primirea certificatelor si cu mult inainte ca statul roman sa transfere 20% din actiunile Aeroporturi Bucuresti catre Fondul Proprietatea.
„Pe baza celor de mai sus, Fondul Proprietatea a solicitat in data de 10 septembrie 2021 revocarea consiliului de administratie al Companiei Nationale Aeroporturi Bucuresti, datorita modului neprofesionist in care a gestionat procesul de evaluare a terenului, cat si relatia cu actionarul minoritar. In acest caz, Fondul Proprietatea considera ca membrii consiliului de administratie si-au declinat pana in prezent competenta si nu au actionat in interesul tuturor actionarilor companiei, evitand asumarea oricarei responsabilitati si actionand contrar rolului lor. Fondul Proprietatea isi reafirma hotararea de a utiliza toate mijloacele legale de care dispune pentru a proteja valoarea Fondului in interesul tuturor actionarilor sai„, mentioneaza FP.
Repere cheie:
2000 – 2001 – Aeroportul Baneasa primeste certificatele de proprietate a terenului. Valoarea inscrisa in certificate a fost de 31 de milioane de lei, dupa conversia din ROL (lei vechi) in lei.
2009 – Fuziunea Aeroportului International Henri Coanda (Otopeni) cu Aeroportul International Aurel Vlaicu (Baneasa) a fost aprobata de Ministerul Transporturilor.
2010 – Aeroporturi Bucuresti isi incepe activitatea
2010 – Prima evaluare ceruta de companie stabileste valoarea terenului din interiorul aeroportului Baneasa la 2,7 miliarde de lei, pe baza valorii viitoare a potentialelor proiecte imobiliare, dar ignorand faptul ca exista un aerodrom activ in mijlocul acestuia, care practic impiedica orice dezvoltare imobiliara deoarece este considerat domeniu public.
2017 – O a doua evaluare, realizata conform standardelor ANEVAR, stabileste valoarea terenului la 336 milioane lei
6.11.2018 – Ministerul Transporturilor si Fondul Proprietatea voteaza in unanimitate pentru a-l folosi ca baza a majorarii de capital social,
18.01.2019 – Fondul Proprietatea contribuie cu 67,3 milioane la majorarea de capital, transferand banii catre Aeroporturi Bucuresti
24.09.2019 – Actionarul majoritar decide unilateral sa refaca intreaga procedura de evaluare, returnand banii FP si blocand majorarea de capital
2021 – O noua evaluare stabileste valoarea terenului de pe Aeroportul Baneasa la 3,8 miliarde de lei
POZITIA AEROPORTULUI BANEASA
„Ca urmare a informatiilor aparute in mass-media referitoare la raportul de evaluare a terenurilor pe care se afla Aeroportul International Bucuresti Baneasa – Aurel Vlaicu, contestat de catre Fondul Proprietatea, aducem la cunostinta urmatoarele aspecte:
– Momentul fuzionarii dintre cele doua aeroporturi (Otopeni si Baneasa), respectiv infiintarea, in anul 2009, a Companiei Nationale Aeroporturi Bucuresti (CNAB), a atras dupa sine obligativitatea de a include in capitalul social al entitatii nou infiintate valoarea terenurilor care au apartinut fostei S.N.A.I.B.B.- A.V. S.A.
– In urma controlului Curtii de Conturi a Romaniei la CNAB, din perioada februarie – aprilie 2016, s-a dispus finalizarea demersurilor privind majorarea capitalului social al CNAB cu valoarea terenurilor care au apartinut fostei S.N.A.I.B.B.-A.V. In consecinta, a fost emisa Decizia din 2016 a Curtii de Conturi a Romaniei, care dispune finalizarea procesului de majorare a capitalului social in regim de urgenta, avand ca termen initial 31.03.2020 si ca data limita 30.09.2021.
Prin Hotararea Adunarii Generale Extraordinare a Actionarilor din 14.09.2019, s-a dispus, in sarcina Consiliului de Administratie si conducerii CNAB, actualizarea/refacerea, dupa caz, a evaluarii trerenurilor propuse pentru majorarea capitalului social. In consecinta, Consiliul de Administratie a dispus refacerea evaluarii cu respectarea prevederilor legale.
Raportul de evaluare a fost efectuat de catre un expert desemnat de catre Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul Ilfov, CNAB semnand cu acesta contractul de prestari servicii nr. 314/C/ 24.06.2020. Nici Consiliul de Administratie si nici conducerea executiva a CNAB nu au competenta sa analizeze continutul Raportului de evaluare ci doar au obligatia de a asigura cadrul legal de desfasurare a procedurii, care se incheie cu convocarea Adunarii Generale Extraordinare a Actionarilor CNAB.
Precizam, in acest sens, ca atat Consiliul de Administratie cat si conducerea executiva a CNAB au actionat permanent in deplina legalitate si transparenta, astfel incat procedura de majorare de capital sa fie finalizata in concordanta cu decizia Curtii de Conturi a Romaniei„, arata CNAB.
